Phân biệt giao đất, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đẩt

0
51

Phân biệt giao đất, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đẩt

Các quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức cá nhân sử dụng đất.

I/ Khái niệm

  1. Giao đất

Là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính.

  1. Thuê đất

Nhà nước thực hiện chuyển quyền sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.

  1. Chuyển mục đích sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất có rất nhiều những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất. Mặt khác, đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế là điều tất yếu. Mặt khác, ngay trong sản xuất nông nghiệp việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến người sử dụng phải thay đổi khả năng khai thác công năng từ đất đai. Chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất bằng hình thức đăng ký tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, thuê đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

II/ Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

  1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

  1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”

Như vậy, nhà nước thực hiện các hoạt động quản lý về vấn đề giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ về nhu cầu của người sử dụng đất. Theo khoản 2 điều 52, nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện trong đơn hoặc dự án và có sự xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền. Một số loại dự án được phân biệt như:

– Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

– Dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thẩm định nhu cầu sử dụng.

– Dự án không sử dụng ngân sách nhà nước, không phải có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng của sở tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án.

  1. Hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

– Giao đất: Có hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

– Thuê đất: Thuê đất trả tiền thuê một lần và thuê đất trả tiền thuê hằng năm

– Chuyển mục đích sử dụng đất: trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép (được quy định trong khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013) và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

  1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu như Luật Đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho Chính phủ, Luật sửa đổi bổ sung 2001 giữ lại một phần thẩm quyền của Chính phủ thì đến Luật đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc về Chính phủ nữa.

Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

 

“1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  1. a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
  2. b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
  3. c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
  4. d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

  1. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
  2. a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
  3. b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
  4. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Như vậy có thể thấy, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan có thẩm quyền được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tập trung thẩm quyền đối với các loại tổ chức, thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp xã, phường thị trấn không có thẩm quyền giao đất, Luật đất đai năm 2013 giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có quyền cho thuê đất sử dụng vào mục đích công ích nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Tuy nhiên Luật đất đai 2013 không đề cập tới hình thức pháp lý áp dụng khi cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân (là hợp đồng thuê đất hay quyết định cho thuê đất). 

>>>>>> Xem thêm: Những lưu ý khi thành lập doanh nghiệp tư nhân 

BÌNH LUẬN

Please enter your comment!
Please enter your name here

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.